Informações
As
mais-valias são sempre um fator muito importante a considerar aquando da
venda/transmissão de um imóvel. Vamos
efetuar um breve resumo do entendimento destes rendimentos: -
Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados
rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de
alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer
bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em
nome individual pelo seu proprietário. -
Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, considera-se valor de realização (valor de venda): o valor da respetiva
contraprestação, mas tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis,
prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido
considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as
transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os
que devessem ser, caso fosse devida (VPT). - Considera-se valor
de aquisição o que tiver servido
para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de
imóveis (IMT). O valor de
aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde
ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos
custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele. - O valor de aquisição ou equiparado de direitos reais sobre
os bens referidos é corrigido pela
aplicação de coeficientes para o efeito aprovados mediante portaria do Ministro
das Finanças, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da
aquisição e a data da alienação ou afetação. -
Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização dos
bens, comprovadamente realizados nos
últimos doze anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas,
inerentes à aquisição e alienação. -
O valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao
saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano,
positivo ou negativo, é apenas
considerado em 50% do seu valor (para residentes em território nacional). A percentagem do saldo negativo só pode ser reportada aos cinco anos seguintes
àquele a que respeita, deduzindo-se aos resultados líquidos da mesma categoria. - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da
transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu
agregado familiar, nas seguintes condições (só para aquisição de habitação própria e permanente, ou lote para
construção de aquisição de habitação própria e permanente): - a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de
realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual
empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição
da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na
construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o
mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado
membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste
último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal; - b) Se o valor da realização, deduzido da
amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for
utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que
efetuada nos 24 meses anteriores; -
Estes ganhos são não tributáveis se os
direitos reais tiverem sido obtidos antes de 01/01/89, em relação aos
terrenos de construção existe a particularidade de só estarem excluídos se
tiverem sido adquiridos antes de 01/07/1965. Este
é um breve resumo do que são consideradas as mais-valias, mas cada caso é
diferente, antes de efetuar qualquer operação de venda, é melhor aconselhar-se
com um especialista. A Casa Feliz através de marcação pode esclarecer todas as
suas dúvidas nesta questão.
- c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá
manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial,
mencionando, na declaração de
rendimentos respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;
EXCLUSIVIDADE NO CONTRATO DE MEDIAÇÃO, QUEM É O BENEFICIÁRIO DESTE
REGIME? As grandes agências de mediação
imobiliária recorrem ao contrato de mediação imobiliária sob o regime de
exclusividade. Com o intuito de vender rapidamente o imóvel e satisfazer o
cliente as empresas de mediação nos seus contratos “obrigam” o cliente a assinar
o contrato sob o regime de exclusividade. Mas este regime será benéfico
para a empresa de mediação ou para o cliente dessa empresa? A mediação imobiliária Num breve enquadramento da
atividade de mediação imobiliária, e o contrato de mediação imobiliária, o
mesmo está regulado na Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, com as alterações
introduzidas pelo Decreto-Lei 102/2017, de 23 de agosto. A atividade de mediação
imobiliária consiste na procura (prospeção, recolha de informações divulgação e
publicitação de bens imóveis), por parte das empresas, de destinatários para a
realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais
sobre bens imóveis. Dentre as atividades necessárias
realizadas pela imobiliária para promover o imóvel, podemos destacar as
seguintes: a) registo fotográfico do imóvel, b) obtenção e divulgação das
características do imóvel, c) divulgação da oferta em sites da internet, d)
instalação da placa de venda, e) apresentação das informações do imóvel no
catálogo das empresas de mediação, f) realização de visita ao imóvel em
conjunto com os interessados, etc. O contrato de mediação imobiliária O contrato de mediação
imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, com elementos de
preenchimento obrigatório mencionados no seu artigo 16º. As condições de
remuneração, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, têm
de constar obrigatoriamente no contrato. A remuneração é devida com a conclusão
e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (celebração de
escritura), embora em muitos contratos pode se estipular a remuneração com a
celebração do contrato promessa. O prazo do contrato é acordado
entre as partes, se nada for acordado a regra é de 6 meses de contrato. A referência ao regime de
exclusividade, quando acordado entre a empresa de mediação e o cliente, deve
ser mencionada no contrato de mediação. Esta referência tem que especificar
quais os efeitos que daí recorre, (não pode ser só uma cruz a referenciar o
regime). Esta cláusula de regime de exclusividade tem obrigações para ambas as
partes: - Por parte do cliente, o mesmo
tem o dever de se abster de recorrer a outros mediadores; - Por parte da empresa mediadora,
a mesma tem obrigação de promover o imóvel de uma maneira célere e profissional
dando mais “enfase” nestes contratos, ou seja, fazem o mesmo que nos outros
contratos! Regime de exclusividade Como já mencionado, este regime
tem que especificar quais as obrigações de ambas as partes, direitos e deveres,
quais os meios de publicitação que a mediadora vai utilizar e se o cliente
poderá ele próprio promover o seu imóvel. Em termos de jurisprudência
tem-se verificado, que no que concerne á venda por parte do cliente do seu
próprio imóvel, a empresa mediadora não tem direito á remuneração devida pelo
contrato efetuado. A cláusula de exclusividade apenas impede a contratação de
outras empresas mediadoras, não impede a
negociação pelo interessado no negócio. O regime de exclusividade é muito
bom para a empresa mediadora, pois afasta a concorrência da venda do imóvel
objeto de negócio. Mas será que a empresa vai promover e dedicar-se mais a este
imóvel, ou como este ninguém pode vender e está preservado (deita-se a sombra da bananeira na venda do
mesmo), dedica-se a vender outros que a concorrência pode vender, ficando
salvaguardado este para mais tarde. O que também pode acontecer em
muitos casos, a empresa de mediação que goza de um contrato em regime de
exclusividade e não faz rigorosamente nada para a realização do contrato
promessa de venda, sendo o próprio a vender ou outra empresa de mediação, tem
direito à remuneração pelo negócio efetuado. Conclusão Então podemos concluir o
seguinte: O regime de exclusividade é feito
pelas empresas de mediação imobiliária para dispor com mais profissionalismo e
celeridade a venda do imóvel objeto de negócio, mas na realidade é apenas um “descanso” para a mesma, pois ao efetuar
o contrato com esta cláusula afasta a concorrência da promoção do mesmo. O cliente mesmo com esta cláusula
no contrato pode procurar interessados para a venda do imóvel, tem que ter em
atenção as especificações escritas no contrato, pois podem proibir a venda pelo
próprio do seu imóvel (neste caso abuso
por parte da empresa de mediação). Quanto á remuneração, a empresa
de mediação só tem direito à remuneração com a conclusão e perfeição do negócio
visado (celebração de escritura), no entanto pode ser acordado por ambas as
partes a remuneração com a celebração do contrato promessa. Ou seja, o regime de
exclusividade beneficia em grande parte a empresa de mediação imobiliária que
afasta a concorrência da promoção do imóvel e tem garantia de remuneração mesmo
que não consiga fazer negócio. O cliente só tem uma promessa futura que a empresa de mediação vai tentar tudo de uma
maneira célere para conseguir efetuar o negócio, mais nada. Dica profissional - Ao efetuar um contrato de mediação
tenha em atenção o seguinte: 1) No prazo do contrato confira
um prazo máximo de 6 meses para a promoção do imóvel; 2) Em termos de meio de
pagamento, negoceie o mesmo com a perfeição
do negócio (escritura de compra e venda) e nunca aquando do contrato
promessa, pois o negócio pode não ser realizado, nesta caso a empresa de
mediação é remunerada sem concluir o negócio; 3) Aquando de realizar o contrato
de mediação, tente que sejam 2 ou 3 empresas a vender, pois a concorrência faz com que a celeridade e vontade de vender seja
mais forte, o afastamento da concorrência deixa nos mais “preguiçosos” em relação a estes imóveis
e com vontade de vender outros imoveis que estejam em concorrência. 4) Se realizar o contrato de
exclusividade, no mínimo não aceite
que nem você próprio não possa vender. “Um negócio que não faça mais que
dinheiro é um negócio pobre”, Henry Ford