Exclusividade

EXCLUSIVIDADE NO CONTRATO DE MEDIAÇÃO, QUEM É O BENEFICIÁRIO DESTE REGIME?

As grandes agências de mediação imobiliária recorrem ao contrato de mediação imobiliária sob o regime de exclusividade. Com o intuito de vender rapidamente o imóvel e satisfazer o cliente as empresas de mediação nos seus contratos “obrigam” o cliente a assinar o contrato sob o regime de exclusividade.

Mas este regime será benéfico para a empresa de mediação ou para o cliente dessa empresa?

A mediação imobiliária

Num breve enquadramento da atividade de mediação imobiliária, e o contrato de mediação imobiliária, o mesmo está regulado na Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 102/2017, de 23 de agosto.

A atividade de mediação imobiliária consiste na procura (prospeção, recolha de informações divulgação e publicitação de bens imóveis), por parte das empresas, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis.

Dentre as atividades necessárias realizadas pela imobiliária para promover o imóvel, podemos destacar as seguintes: a) registo fotográfico do imóvel, b) obtenção e divulgação das características do imóvel, c) divulgação da oferta em sites da internet, d) instalação da placa de venda, e) apresentação das informações do imóvel no catálogo das empresas de mediação, f) realização de visita ao imóvel em conjunto com os interessados, etc.

O contrato de mediação imobiliária

O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, com elementos de preenchimento obrigatório mencionados no seu artigo 16º. As condições de remuneração, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, têm de constar obrigatoriamente no contrato. A remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (celebração de escritura), embora em muitos contratos pode se estipular a remuneração com a celebração do contrato promessa.

O prazo do contrato é acordado entre as partes, se nada for acordado a regra é de 6 meses de contrato.

A referência ao regime de exclusividade, quando acordado entre a empresa de mediação e o cliente, deve ser mencionada no contrato de mediação. Esta referência tem que especificar quais os efeitos que daí recorre, (não pode ser só uma cruz a referenciar o regime). Esta cláusula de regime de exclusividade tem obrigações para ambas as partes:

- Por parte do cliente, o mesmo tem o dever de se abster de recorrer a outros mediadores;

- Por parte da empresa mediadora, a mesma tem obrigação de promover o imóvel de uma maneira célere e profissional dando mais “enfase” nestes contratos, ou seja, fazem o mesmo que nos outros contratos!

Regime de exclusividade

Como já mencionado, este regime tem que especificar quais as obrigações de ambas as partes, direitos e deveres, quais os meios de publicitação que a mediadora vai utilizar e se o cliente poderá ele próprio promover o seu imóvel.

Em termos de jurisprudência tem-se verificado, que no que concerne á venda por parte do cliente do seu próprio imóvel, a empresa mediadora não tem direito á remuneração devida pelo contrato efetuado. A cláusula de exclusividade apenas impede a contratação de outras empresas mediadoras, não impede a negociação pelo interessado no negócio.

O regime de exclusividade é muito bom para a empresa mediadora, pois afasta a concorrência da venda do imóvel objeto de negócio. Mas será que a empresa vai promover e dedicar-se mais a este imóvel, ou como este ninguém pode vender e está preservado (deita-se a sombra da bananeira na venda do mesmo), dedica-se a vender outros que a concorrência pode vender, ficando salvaguardado este para mais tarde.

O que também pode acontecer em muitos casos, a empresa de mediação que goza de um contrato em regime de exclusividade e não faz rigorosamente nada para a realização do contrato promessa de venda, sendo o próprio a vender ou outra empresa de mediação, tem direito à remuneração pelo negócio efetuado.

Conclusão

Então podemos concluir o seguinte:

O regime de exclusividade é feito pelas empresas de mediação imobiliária para dispor com mais profissionalismo e celeridade a venda do imóvel objeto de negócio, mas na realidade é apenas um “descanso” para a mesma, pois ao efetuar o contrato com esta cláusula afasta a concorrência da promoção do mesmo.

O cliente mesmo com esta cláusula no contrato pode procurar interessados para a venda do imóvel, tem que ter em atenção as especificações escritas no contrato, pois podem proibir a venda pelo próprio do seu imóvel (neste caso abuso por parte da empresa de mediação).

Quanto á remuneração, a empresa de mediação só tem direito à remuneração com a conclusão e perfeição do negócio visado (celebração de escritura), no entanto pode ser acordado por ambas as partes a remuneração com a celebração do contrato promessa.

Ou seja, o regime de exclusividade beneficia em grande parte a empresa de mediação imobiliária que afasta a concorrência da promoção do imóvel e tem garantia de remuneração mesmo que não consiga fazer negócio. O cliente só tem uma promessa futura que a empresa de mediação vai tentar tudo de uma maneira célere para conseguir efetuar o negócio, mais nada.

Dica profissional

- Ao efetuar um contrato de mediação tenha em atenção o seguinte:

1) No prazo do contrato confira um prazo máximo de 6 meses para a promoção do imóvel;

2) Em termos de meio de pagamento, negoceie o mesmo com a perfeição do negócio (escritura de compra e venda) e nunca aquando do contrato promessa, pois o negócio pode não ser realizado, nesta caso a empresa de mediação é remunerada sem concluir o negócio;

3) Aquando de realizar o contrato de mediação, tente que sejam 2 ou 3 empresas a vender, pois a concorrência faz com que a celeridade e vontade de vender seja mais forte, o afastamento da concorrência deixa nos mais “preguiçosos” em relação a estes imóveis e com vontade de vender outros imoveis que estejam em concorrência.

4) Se realizar o contrato de exclusividade, no mínimo não aceite que nem você próprio não possa vender.

“Um negócio que não faça mais que dinheiro é um negócio pobre”, Henry Ford